引言：随着国家对于房屋调控的政策愈发严厉，房价以及房屋交易进入了“冷静期”，但是在实际生活中，有刚性需求的购房人在头疼高昂的房价的同时，往往在购房过程中会遇到各式各样的难题，有些难题甚至需要求助于律师帮助，诉诸于法律手段解决问题，维护自己的切身利益。

最近，诚至信律师事务所朱志浩律师就接触并参与办理了一起常见的二手房交易纠纷，纠纷的内容如下：

委托人：李女士  2020年底看中上海某区二手房一套，该房源地段繁华，价格合理，同时李女士年事已高并不能办理贷款相关业务，对原产权人（即卖家）表示可以全款购房，对方当即表示如可以近期全款购房，其愿意在原1000万的房价上再作出50万的让步，即以将近低于同房源市场价100万的价格出售该房屋。李女士为了凑齐房款，低价将家中的两套房屋出售，从而以较短的时间筹得上述950万元购房款。

嗣后，双方于某房屋中介草签了一份买卖合同，根据这份买卖合同以及中介合同约定交付100万元定金，只待网签后交付全款即可。李女士本以为自己能够安心的等待房屋过户，但未曾想麻烦接踵而至。

这套房屋原来早已被法院查封，且已经进入了执行程序。同时原产权人负债累累，早已将该套房屋以不动产抵押的方式，登记抵押给了债权人，但是债权人讨债无果，一纸诉状将其诉至法院。

现如今，购房进程被搁置，眼看房屋过户遥遥无期，李女士决定寻求法律帮助。李女士的诉求很简单，相信也是大多数购房者的心声。房屋价格波动巨大，能以实惠的价格购得房屋是购房者的心愿，能够让房屋顺利过户才是委托人的诉求。那么，本案中毫无过错，从始至终都被蒙在鼓里的李女士要怎样才能维护自己的权益呢？

诚至信所律师朱志浩将会分三期，从二手房买卖的三方面分析本案，给出自己的见解：

切入点一：违约

在二手房房屋买卖中，买卖双方往往都约定，一方违约导致另一方行使合同解除权的，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金。对于动辄几百万甚至上千万元的房价来说，总房价20%的违约金，于普通老百姓而言简直就是一笔巨款。

而在本案中，双方也签订了同样的条款——即20%的违约金，那么在实务中是否可以实际落实到这一比钱款呢？答案是否定的。

我们首先来看《民法典》中关于违约金的相关条款。

《民法典》第585条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

从上述条文中我们不难看出，从民法通则时代的《合同法》至现今的《民法典》合同编都确实明文规定了20%的违约金条款。但是，该条第二款又明确授予人民法院或仲裁机构的自由裁量权，即一旦违约方认为违约金过高，要求人民法院或仲裁机构予以调整，而守约方又无法证明实际损失的情况下，人民法院或仲裁机构就会依法调整违约金的数额。

本案中，李女士的损失来源于两方面：1.为了尽快筹集购房款低价出售自有的两套房屋，其中低于市场价的让利部分；2.在本次购房过程中因为耽搁，同期房价上涨的损失。但是恰巧这两方面的损失在实务中很难去予以精确的认定，及其依赖于法官的自由裁量权。

但也许大家会疑惑，难道法官在行使自由裁量权的时候无法站在有理有据的原告方去充分支持这20%的违约金吗？让我们来看两个真实案例：

案例一：买方违约，卖方解除合同，房屋买卖总价款840万元，约定违约金20%，法院判决100万元违约金。实际违约金比例为总房价款的11.9%。
案件索引：案号：（2020）沪01民终2755号张雪萍与宋娇娇房屋买卖合同纠纷
本案中，一审法院依法调整违约金总金额为100万元，买方仍然认为过高，上海市第一中级人民法院认为：双方在《上海市房地产买卖合同》中约定了违约方应支付守约方相当于总房价款20%的违约金。张雪萍在一审中提出合同约定的违约金过高。根据相关规定，违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素。故一审法院在综合考虑上述因素的情况下对违约金进行了调整，酌减后的金额亦属合理。张雪萍上诉主张酌减后的金额仍然过高，但缺乏有效证据佐证，故本院不予采纳。

案例二：买方违约，卖方解除合同，房屋买卖总价款308万元，合同约定违约金20%，法院判决10万元违约金，实际违约金占比为3.246%
案件索引案号：（2020）沪02民终9313号高玉琴、宋继勇等房屋买卖合同纠纷案
关于违约金标准，上海市第二中级人民法院认为：一审法院结合合同履行情况、朱某的过错程度及高玉琴、宋继勇、宋欢的实际损失，酌定朱某应当承担违约金10万元，扣除双方一致同意没收的房款5万元外，朱某还应另行偿付高玉琴、宋继勇、宋欢违约金5万元，并无不妥，本院予以认同，故对朱某的上诉请求不予支持。高玉琴、宋继勇、宋欢上诉主张一审法院酌定朱某承担违约金10万元过低，不足以弥补其实际损失，但高玉琴、宋继勇、宋欢提供的证据尚不足以证明其主张，故本院对其上诉理由不予采信。

从上述案例中我们不难看出，在提出违约金这项请求时没有扎实的证据、充分证明一方损失的情况下，法官在行使自由裁量权时往往不充分支持，甚至远低于20%这一标准去落槌。

可见，违约金作为本案中作为切入点之一，看似是无法充分保护李女士的权益。同时在相类似的买卖合同中也难有作为。

写在最后：

虽然，在二手房交易中，一方违约，因此遭受损失的受约人很难足额拿到20%的违约金，甚至可以说在实务中法院的调整比例让人难以接受，但是我们依旧要坚持约定20%的违约金条款。这不仅是对交易方的一种震慑，也是让自己在纠纷中占据主动权的一种方式。

如果一定要给予自己在购房中有安心的财产保障，也可以利用定金罚则，约定高额的定金条款，或者合同中约定双方均放弃请求人民法院和仲裁机构调整违约金的权利。